Заключение сделки купли-продажи недвижимости является юридическим действием, требующим профессионализма сторон и соблюдения всех юридических точностей. Во многих случаях граждане небрежно относятся к заключению сделки купли-продажи недвижимости, полагаясь на добросовестность контрагентов, не обращая внимания на моменты, которые, по их мнению, являются несущественными и не имеют значения. А ведь впоследствии именно такие малозаметные неточности могут привести к признанию сделки купли-продажи недвижимости недействительной, а также повлечь значительные убытки для покупателя или продавца.
В большинстве случаев риски при заключении сделки купли-продажи недвижимости несет покупатель.
Рассмотрим основные группы рисков, возможных при заключении сделки купли-продажи недвижимости, и способы защиты от них.
Первая группа рисков связана с установлением права собственности на недвижимость. В частности, после подписания договора купли-продажи недвижимости может быть установлено отсутствие всех необходимых правоустанавливающих документов на объект недвижимости у продавца или отсутствие у продавца в момент заключения сделки права на распоряжение имуществом.
В связи с этим на преддоговорной стадии необходима правовая экспертиза всех правоустанавливающих документов на недвижимость, а также проверка отсутствий нарушений при приобретении недвижимости самим продавцом.
Вторая группа рисков связана с возможностью неблагоприятных последствий вследствие обременения недвижимости правами третьих лиц. В частности, к таким угрозам относятся: признание договора купли-продажи жилого помещения недействительным вследствие регистрации по адресу жилого помещения иных лиц или вследствие отсутствия согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения при регистрации в нем несовершеннолетнего лица, арест недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности на объект вследствие залога недвижимости, правопритязание супруга продавца на объект недвижимости, если недвижимость была приобретена в браке и отсутствует его согласие на ее отчуждение.
Для минимизации указанных рисков необходимо получение соответствующих выписок из Единого государственного реестра прав, домовой книги, включение в договор купли-продажи условий об отсутствии обременений в отношении недвижимости.
Третья группа рисков связана с субъектом (стороной) сделки. В частности, к таким рискам относится угроза признания сделки недействительной в случае установления недееспособности продавца на момент заключения сделки либо неуполномоченности лица на совершение такой сделки (например, превышение полномочий генеральным директором организации, являющейся продавцом недвижимости, отсутствие доверенности у представителя на совершение сделки подобного рода).
Защита от угрозы признания сделки недействительной по причине порока субъекта заключается в правовой экспертизе документов, устанавливающих правомочия представителя продавца, а также включение в договор купли-продажи недвижимости условия о дееспособности лиц, совершающих сделку.
Четвертая группа рисков связана с проведением расчетов по сделке. Как правило, при совершении сделки купли-продажи недвижимости покупатель заключает кредитный договор, в котором предусмотрен способ расчетов, ими могут быть аренда банковской ячейки, аккредитив, вексель и другие.
При неправильном выборе способа расчетов для конкретной ситуации возникает угроза потери покупателем денежных средств, полученных в кредит.
Еще одна группа рисков связана с этапом передачи недвижимости по передаточному акту. В частности, может возникнуть ситуация, когда продавец будет отказываться от подписания передаточного акта или освобождения объекта недвижимости от своих вещей.
Для исключения фактов возникновения подобных ситуаций необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи соответствующие условия об обязательствах продавца по физическому освобождению объекта недвижимости и подписанию передаточного акта, установить штраф за несоблюдение указанных условий.
Это далеко не полный перечень возможных рисков при заключении сделки купли-продажи недвижимости, в каждом конкретном случае появляются новые угрозы, предусмотреть которые гражданин, не имеющий соответствующей юридической подготовки, не может. Только обращение к опытным юристам, знающим все «подводные камни» совершения сделки подобного рода, защитит лицо от возможных угроз при заключении договора купли-продажи недвижимости. Услуга по юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, предоставляемая юристами нашей компании, является основным и надежным способом минимизации указанных рисков.
Мотлохова Олеся,
юрист, специалист по судебной защите
группы Объединённые Юристы.