ПРЕСС-ЛИСТ группы Объединенные Юристы

<< вернуться в Пресс-лист

О взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого строительства.

Тип публикации: Рекомендации юристов
Опубликовано: 02.06.2014 0:00:00
Оформление покупки квартиры в Москве и области, защита дольщиков.Конституция России провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина – право на жилище.
При заключении договора долевого участия и оформлении квартиры в собственность в недостроенном доме юристы советуют взвесить все риски при выборе компании-застройщика. Таких компаний немало и у каждого застройщика свои условия при оформлении договора долевого строительство.
Условия всегда привлекательные: это, в первую очередь, цены на новые квартиры, ведь, действительно, если сравнить цены в новостройках (даже если район новостройки – это новая Москва) с ценами на вторичном рынке жилья (Москва или другие регионы), она значительно меньше и тут возникает вопрос: зачем покупать “вторичку”, если можно подождать и приобрести новостройку, да и в благоустроенном жилом комплексе? Такой вариант идеален для тех, кто имеет уже недвижимость и покупает новую, т.е. есть где жить, ведь ждать заселения в новостройку – не один и не два дня. Вторым условием является программа ипотечного кредитования, которая позволяет взять квартиру в ипотеку на удобных условиях со сниженными процентными ставками, доступным первоначальным взносом и оптимальным сроком выплаты кредита. Например: ускоренное рассмотрение заявки на кредит, возможность привлечения созаемщиков, отсутствие поручителей, возможность досрочного погашения кредита и т.д.
Все вышеописанные условия не могут не привлечь дольщика заключить договор, который как раз на это настроен, но следует быть осторожным. Не раз встречались случаи, когда компания-застройщик, заключив договор и получив денежные средства за квартиру «исчезала», а начавшееся строительство, неожиданно для дольщиков, останавливалось. К сожалению, обманутые люди ничего не могут поделать в такой ситуации, ведь уже нет ни самой фирмы, ни её рабочих, ни руководителя.
Поэтому перед тем, как заключить договор долевого участия, узнайте как можно больше информации о застройщике, найдите и посмотрите их официальный сайт, не лишнем будет съездить (желательно с юристом) на сам объект строительства и получить ответы на все интересующие Вас вопросы, посмотреть все учредительные, регистрационные и разрешительные документы фирмы. Это даст Вам понять, насколько фирма умеет исполнять обязательства и нести ответственность, какое качество работ обеспечивает, укладывается ли в сроки строительства. Это позволит Вам быть уверенным, что Ваша будущая квартира не будет являться источником для погашения каких-либо задолженностей по обязательствам фирмы.
Часто бывают случаи, когда родственники, друзья, знакомые уже приобрели новостройку и советуют сделать это Вам через того же застройщика, с которым ими уже был заключен договор и там не возникало никаких проблем – такой случай гораздо обнадеживающий, но предосторожность никогда не является лишней. Подписание договора желательно делать в присутствии юриста, который посоветует как разрешить ту или иную проблему, ответив на все интересующиеся вопросы и, в случае необходимости, представит Ваши интересы в суде, в иных государственных органах, что в последствии даст гораздо больше шансов при взыскании неустойки с компании-застройщика.
Очень часто встречаются случаи, когда компания-застройщик не выполняет свои обязанности по сдаче домов в установленные договором сроки. Тут, на первый взгляд, вроде бы все нормально, собственник нового жилья в итоге получает свою «долгожданную» квартиру и заселяется, как обычно, стройка, сдача дома задерживается на полгода – год и тут, иногда, такой срок добросовестного дольщика устраивает, он соглашается подождать. Обычно, на практике, в судебном порядке разрешается вопрос о взыскание неустойки за невыполнение обязательств по договору с компании-застройщика в случае просрочки сдачи объекта на более долгий срок, когда эта просрочка превышает год, два и более (тут уже хочется побыстрей получить ключи и заселиться).
Согласно норме п. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ от 30.12.2004, в случае нарушения, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то предусмотренная неустойка (пени) выплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно градостроительному законодательству РФ и вышеуказанного ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», компания-застройщик передает объект долевого строительства дольщику после ввода в эксплуатацию всего дома. Существенным условием договора участия в долевом строительстве является, как раз, срок передачи объекта долевого строительства, который устанавливается договором (у каждого застройщика он может отличаться). Если строительство дома не может быть завершено в установленный договором срок, то застройщик, не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить дольщику предложение изменить сроки передачи объекта долевого строительства (п. 1 ст. 6 ФЗ № 214). Положения гражданского законодательства РФ допускают согласование сторонами срока исполнения одного обязательства путем указания на срок исполнения другого обязательства, т.е. срок передачи квартиры дольщиком может быть определен сроком сдачи всего дома в эксплуатацию. Это обстоятельство часто приводит к судебной ошибке, когда суды, ссылаясь на отсутствие разрешения на эксплуатацию дома в момент вынесения решения, считают не наступившим срок передачи квартир участникам долевого строительства и отказывают последним в удовлетворении исковых требований по взысканию неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства. Такие судебные ошибки, обычно, обжалуются в высшие судебные инстанции. В подтверждение данного факта достаточно ссылаться на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.05.2011 № 16904/10.
Чтобы не ввязываться в судебные процессы и не выплачивать дольщику большую сумму денег за просрочку (если суд все же присудит выплачивать неустойку), часто застройщики предлагают урегулировать вопрос до суда, пойти на мировое соглашение, уплатив дольщику 25 % от суммы неустойки. Многие на это соглашаются.
Но все же, если дело дойдет до суда, то нельзя быть уверенным, что Вы в полном объеме получите неустойку за невыполнение обязательств по договору, т.к. оснований со стороны застройщика будет полно (например, в договоре просто такого пункта не будет прописано, ведь договор долевого участия заключается не на основании ФЗ «О защите прав потребителей», а на основании ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», который может предусматривать свои условия) и суд, скорей всего, их примет, поэтому такие дела желательно вести с опытным юристом, который будет представлять Ваши интересы в суде. На что конкретно можно рассчитывать – это на получение уплаченной суммы во исполнение договора участия в долевом строительстве (если данный договор будет расторгаться сторонами) и на выплату процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ.
В заключении хотелось бы отметить: не стоит заключать договор участия долевого строительства с компанией, в которой Вы не уверены, и по договору, которые не проверил опытный юрист.
Поделиться
Поделиться ВK