21 сентября 2023 года группа депутатов Госдумы предложила дополнить ст. 36 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ положением, направленным на защиту совместно нажитого имущества супругов.
В настоящее время ст. 36 «Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя» предусматривает, что любое лицо, указанное в ЕГРН в качестве собственника недвижимости, может подать заявление о запрете регистрационных действий без личного участия, и Росреестр обязан внести об этом запись в ЕГРН в течение 5 рабочих дней. Заявление можно подать в электронном виде, через личный кабинет, и радует, что иметь усиленную квалифицированную электронную подписью для этого теперь необязательно. При наличии такой записи в ЕГРН заявление на внесение изменений в данные по недвижимости будут приниматься только от собственника и ни от кого больше.
Депутаты посчитали, что этого недостаточно, т.к. есть категория граждан, которые хоть и могут быть не указаны в Росреестре в качестве собственников недвижимости, тем не менее, могут иметь на нее законные права. Такими правами обладают супруги в отношении совместно нажитого (в браке) имущества. Другими словами, живя в браке, супруги могут приобрести недвижимость, которую могут оформить на кого-то одного из них, только на мужа или только на жену. Поэтому Росреестр будет знать именно этого одного человека как собственника данной недвижимости. Однако, по закону (и в отсутствие брачного договора) у обоих супругов равные права на такую недвижимость.
Поэтому депутаты предлагают дополнить ст. 36 следующей нормой: «при представлении одним из супругов заявления о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, который является общим имуществом супругов, без его личного участия, в ЕГРН запись о таком заявлении вносится органом регистрации в течение 5 рабочих дней. Заявление о невозможности регистрации может быть представлено в форме электронного документа посредством использования личного кабинета без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью.»
В своей пояснительной записке они отмечают, что «в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Однако, в настоящее время часто происходят ситуации, когда один из супругов может злоупотреблять своими правами, совершая сделки с общим имуществом в ущерб семейным интересам без уведомления супруга. Если объект недвижимости был приобретен в браке, то он считается общим имуществом супругов. Текущее законодательство позволяет совершать операции с недвижимостью без письменного согласия супруга. При этом супруг, чье согласие не было получено, может через суд признать сделку недействительной в течение года. В то же время, признание сделки недействительной через суд является трудозатратным процессом, как временным, так и финансовым. Во многих жизненных ситуациях у граждан не всегда есть возможность успеть оспорить сделку в течение года. В результате, нарушаются права семьи и одного из супругов, который не был уведомлен о совершении операций с общим имуществом.
Законопроектом предлагается дополнить уже существующий механизм по запрету совершения действий с недвижимостью без личного участия собственника объекта недвижимости. Предоставление права запрета сделок с общим имуществом без личного участия одного из супругов направлено на защиту интересов семьи и обеспечение равенства прав и обязанностей обоих супругов и на предотвращение возможных злоупотреблений по продаже общего имущества супругов без согласия и ведома одного из супругов.»
Депутаты имеют в виду эти нормы ст. 35 Семейного кодекса РФ «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов»:
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, по мнению депутатов, приводимая выше статья Семейного кодекса не защищает супругов в полной мере, а в случае принятия предлагаемых поправок каждый супруг сможет наложить запрет на сделки с общим имуществом без его личного участия. И это значит, он не окажется обманутым своим супругом, т.к. тот в тихушку, без его ведома, ничто с недвижимостью сделать не сможет.»
С данной точкой зрения сложно согласиться по двум причинам. Во-первых, авторы законопроекта ошибочно утверждают, что «Текущее законодательство позволяет совершать операции с недвижимостью без письменного согласия супруга.» При этом они ссылаются на ст. 35 Семейного кодекса, в пункте 3 которой четко указано: «3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, …, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.» Более того, там же указано, что следует делать, если вдруг окажется, что по стечению обстоятельств или по чьему-то злому умыслу это требование закона будет нарушено, и нотариально удостоверенное согласие не будет получено: «Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, …»
Получается, что уже сейчас в законе есть все необходимые ограничения, защищающие супруга, чьи права могут быть нарушены. И просто надо добиваться того, чтобы этот закон непрекословно исполнялся всеми нотариусами и Росреестром, которые, имея доступ к базам ЗАГСа, могут отслеживать наличие или отсутствие брачных отношений, если даже собственник недвижимости будет это скрывать. Более того, и у нотариуса, и у Росреестра в данный момент есть право и возможность запрашивать у сторон сделки любую относящуюся к делу информацию, которая бы позволяла им контролировать соблюдение законных интересов всех заинтересованных лиц. Надо бороться с практикой, когда Росреестр регистрирует сделку в нарушение требований закона, просто делая пометку в ЕГРН о том, что отсутствует согласие другого супруга. Если закон не исполняется, то сколько бы все новых и новых запретов не вводили, не переписывали статьи из одного закона в другой, работать это не будет.
Во-вторых, есть опасность, что такого рода изменение в законодательстве может ухудшить положение обманутого супруга. На сегодняшний день закон трактует все однозначно – к нему должны прийти, уведомить о намерении и попросить его оформить официальное согласие. Если это не было сделано, то он в глазах всех и закона будет пострадавшей стороной, а его супругу или супруга можно заподозрить в мошенничестве. В случае принятия предлагаемых поправок, есть опасность, что, когда возникнут проблемы, обманутый супруг правды не найдет. Все будут разводить руками и говорить: «Так что же вы не позаботились заранее, не узнали, что можно было сходить, когда-то тогда раньше и предусмотрительно заявить запрет, поскольку в жизни всякое может случиться.» Т.е. в этом случае будет легче сваливать вину на самого пострадавшего супруга и обвинить его во всех бедах из-за нежелания в свое время воспользоваться своим правом. А право подать такое заявление на запрет своему супругу на практике будет реализовано не часто. Есть на это те же причины, по которым и брачные договоры у нас в стране не особенно популярны: пока между супругами существует любовь и уважение, даже если в голову и придут такие мысли, то не многие будут из-за этого ставить под угрозу свои добрые отношения и порождать недоверие, подозрительность и разрушать отношения. А когда дело уже дошло до скандала и развода, то такое заявление только подольет масла в огонь и может быть расценено как развязывание войны. При этом, если закон не исполняется в текущем виде, то что помешает также не исполнять его и с учетом данных поправок?
Так что в итоге может получиться по принципу: хотели лучше, а получилось, как всегда.
Юрист, специалист по сделкам с недвижимостью
группы Объединённые Юристы.