Согласно официальным данным Росрееста г. Москвы количество зарегистрированных договоров долевого участия за год выросло в 2,5 раза! Это очень высокий показатель, в отличие от сделок на вторичном рынке, там ситуация хуже, количество договоров снизилось на 13%. Многие отдают предпочтение именно жилью на стадии строительства, выгоды этой процедуры мы не будем рассматривать в данной статье, это вы и без нас прекрасно знаете. Наша цель, как юристов по сопровождению сделок с недвижимостью, уберечь Вас от всевозможных рисков при покупке строящегося жилья. Сразу оговоримся, что риски есть, и их достаточно. Но от них можно уберечься, если с умом подойти к сделке. Итак, вы выбрали объект, нравится вам и расположение, и цена, и сроки сдачи и т.п. Что делать дальше?
Мы рекомендуем в первую очередь ознакомиться с договором долевого участия. Застройщик его размещает на сайте, передает форму договора при посещении офиса продаж, направляет по электронной почте. Это первый документ, который дает вам некие гарантии, именно он подлежит государственный регистрации и будет вас защищать, как на этапе строительства, так и после него. Этот договор обязательно стоит отдать на экспертизу юристам по недвижимости. Мы каждый день сталкиваемся с такого рода договорами и знаем их тонкости и некоторые хитрости застройщиков. Не стоит думать, что государственная регистрация договора избавит вас от всех проблем и сложностей, которые могут возникнуть. Нет, государственная регистрация просто зафиксирует основные права и обязанности застройщика и дольщика. На этом всё.
Застройщик может включить в договор долевого участия довольно невыгодные для вас условия. Например, что все споры будут рассматриваться в суде по месту нахождения застройщика, а что еще хуже в определенном третейском суде, на который он имеет срытое влияние. Конечно, если все пройдет гладко, объект будет сдан и даже вовремя, то вам будет без разницы, где рассматриваются споры. А если объект не будет сдан, или сдан с большой просрочкой? Вам будет необходимо обращаться в суд за защитой нарушенного права, а обращаться в третейский суд иногда просто невыгодно из-за того, что размер третейского сбора может быть равен размеру ваших требований. Либо обращение в суд по месту регистрации застройщика не сулит вам ничего хорошего в связи с тем, что практика этого суда сложилась так, что размер неустойки из-за нарушения срока сдачи объекта снижается во много раз.
Либо другой пример. Застройщик в договоре долевого участие не зафиксировал четкий срок сдачи объекта и не определил сторону, которая несет расходы на государственную регистрацию перехода права собственности. Это делается застройщиком довольно умело, путем введения нескольких понятий в договор, указанием двусмысленных фраз. Участник долевого строительства заметит это не сразу. Но именно на этот пункт будет ссылаться застройщик, как только у вас возникнут претензии к нему.
Проще, выгоднее, разумнее сначала обратиться к юристам, чтобы они оценили все возможные риски в договоре. Мы подготовим консультационное заключение, проведем экспертизу каждого пункта в договоре долевого участия. Приведем выдержку одного из наших консультационных заключений:
«…… правовые рекомендации
1.1.Обязательным является устранение противоречий п. 3.3.4. Договора и п. 3.3.6. Договора. Обязанностью Участника долевого строительства указана государственная регистрация права собственности. Это противоречит законодательству, т.к. регистрацией занимается государственный орган.
1.2.Обязательным является установление сроков направления документов на регистрацию права собственности. Согласно п. 3.2.7. Застройщик обязуется направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ними, документы Застройщика для оформления права собственности на Объект долевого участия. Данный подпункт не устанавливает сроки направления документов на регистрацию права собственности на недвижимое имущество, данный пробел следует устранить.
1.3.Обязательным является установление сроков досудебного урегулирования спора. Согласно п. 9.1. Договора указано, что стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров. Не указание сроков может привести к тому, что сторона спора в судебном процессе может ссылаться на то, что спор еще урегулируется в досудебном порядке.
1.4.Обязательным является проверка наличия Договора страхования гражданской ответственности Застройщика. Согласно п. 7.2. Договора исполнение обязательств Застройщика обеспечивается страхованием гражданской ответственности Застройщика. Уделить особое внимание возможным страховым случаям согласно Договору страхования и наличию договора перестрахования, т.к. лицензия на осуществление деятельности у Страховщик может быть отозвана и требования придется направлять к перестраховщику.
1.5.Обязательным является ознакомление с Договором аренды Земельного участка и его экспертиза на предмет обязательства собственника последующей передачи Земельного участка в собственность дольщиков после завершения строительства…….»
Срок изготовления нашего консультационного заключения – 5 рабочих дней, срок может быть сокращен. Проще обратиться к юристам до заключения сделки, чем потом безрезультатно судиться с застройщиком.
https://www.ulc.ru/juridicheskie-uslugi/dogovory/pravovaja-ekspertiza-dogovora/pravovaja-ekspertiza-dogovora-dolevogo-uchastija/
Бабасинян Капрел,
юрист 3 категории, специалист по недвижимости
группы Объединённые Юристы.