Если супруги не заключали брачный договор, то в соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса РФ, имущество, нажитое ими во время брака, является их совместной собственностью, а статья 34 Семейного кодекса РФ уточняет, что имущество будет совместным вне независимости от того, на чье имя оно приобретено. То есть, если один супруг становится собственником недвижимости на основании договора купли-продажи, то второй автоматически получает право собственности на эту недвижимость в силу закона, а именно статьи 34 Семейного кодекса РФ. И вот таким образом имущество становится их совместной собственностью.
Тогда получается, что между собой супруги не могут заключать возмездные сделки в отношении имущества, находящегося в их совместной собственности, т.к. это будет противоречить нормам Гражданского и Семейного кодексов, поскольку в силу статьи 34 Семейного кодекса РФ имущество все равно окажется в их совместной собственности. Это все равно, что купить квартиру у самого себя или продать ее самому себе. Отсюда вывод, продать квартиру, находящуюся в совместной собственности, один супруг другому не может. А если такой договор и будет заключен, то Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) имеет основание отказать в государственной регистрации по причине несоответствия договора действующему законодательству.
Но не все, приобретенное в период брака имущество, будет считаться совместной собственностью: если имущество получено в дар, в результате безвозмездной сделки или в порядке наследования, оно будет считаться личной собственностью каждого из супругов. Это закреплено в статье 36 Семейного кодекса РФ. Также, не будет считаться общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов. Такими личными средствами могут быть, к примеру, деньги, полученные от продажи имущества, полученного по наследству. И вот такое личное имущество один супруг может продать другому. Но есть одно обязательное условие: купить это имущество второй супруг должен без использования денег (заработной платы, пенсии, пр.) полученных в браке. Потратить на это он может только свои личные денежные средства, которые были у него до вступления в брак, или полученные в дар, в наследство. В качестве примера можно рассмотреть вариант, когда супруг на деньги, полученные в наследство, приобретает имущество другого супруга, купленное им еще до брака. В такой ситуации следует особое внимание уделить правильному оформлению документов, во избежание в будущем каких-либо споров.
Таким образом, если Вы планируете заключить сделку с целью переоформления недвижимого имущества с одного супруга на другого, Вам необходимо обратиться за консультацией к юристу. Объясните цель, которой Вы хотите достичь. Это позволит разобраться в сложившейся у Вас ситуации и подобрать правовое решение проблемы, наиболее полно отвечающее Вашим интересам.
К примеру, супруги, пользуясь правом свободы договора, могут заключать между собой договор дарения. Но и здесь есть нюансы.
Если это дарение одним супругом другому недвижимости, приобретенной за счет их общих доходов, то сначала оформляется соглашение об определении долей и происходит государственная регистрация права долевой собственности, и только потом заключение договора дарения своей доли одним из супругов другому.
Если же это дарение недвижимости, хотя и приобретенной в период брака (в отсутствие брачного договора), но за счет личных средств одного из супругов, то в таком случае в тексте договора должно быть оговорено, что имущество было куплено именно за счет личных средств супруга. По такой сделке имущество становится личной собственностью другого супруга – одаряемого.
В любом из случаев, государственная регистрация договоров дарения недвижимого имущества осуществляется на общих основаниях.
Если супруги заключали брачный договор, то они могут подарить, продать имущество, предусмотренное условиям брачного договора.
В любом случае, какой бы вариант переоформления недвижимого имущества с одного супруга на другого Вы бы не выбрали, проконсультируйтесь с юристом, чтобы убедиться, что желаемый результат будет достигнут и в последствии, через несколько лет, не окажется, что сделка признана недействительной по причине незаконности или неверного оформления права.
Юрист, специалист по судебной защите
группы Объединённые Юристы.
