В одной из предыдущих статей мы описывали как правильно оформить недвижимость с одного супруга на другого. В этот раз речь пойдет о детях.
Зачастую сделки по отчуждению недвижимости даже в пользу собственных детей удается успешно провести только, заручившись поддержкой опытного юриста. Ситуация будет простой и понятной, если в семье один единственный ребенок и он уже совершеннолетний. Допустим, супруги, будучи в браке приобрели дом. Такую недвижимость принято считать совместно нажитым имуществом. Совместно нажитое имущество по закону, и в отсутствие других задокументированных и правильно оформленных договоренностей, все делится 50 на 50. Кто-то из родителей, допустим, отец решил подарить свою долю или часть от этой доли в совместно нажитом имуществе совершеннолетнему совместному ребенку. Даже в этом случае ему потребуется получить согласие на отчуждение недвижимого имущества от свой супруги, мамы этого ребенка. Такое согласие закон требует подтвердить нотариально. То есть действуют общие правила. Конечно, это лишние беспокойства, трата времени и денег, но на этом все проблемы и закончатся. В то время, как в случае дарения недвижимости несовершеннолетнему ребенку на этом этапе они только начнутся, а если детей еще и несколько, то хлопот только прибавится.
Да, больше всего проблем возникает, когда имущество передается в собственность члену семьи, являющемуся несовершеннолетним ребенком. Тут в бой за интересы ребенка вступают органы опеки и попечительства. Именно они будут последней инстанцией, а не родители, кто будет решать, что для несовершеннолетнего хорошо, а что плохо. И даже в том случае, когда, как, казалось бы, ребенок только выиграет, получав в свою собственность имущество, получить согласие органов опеки и попечительства не так просто: придется положить на это много времени, усилий и нервов. Если, к примеру, мама решит подарить часть своей доли жилой недвижимости своему несовершеннолетнему ребенку, потребуется определиться с лицом, которое от имени ребенка будет подписывать договор, ведь сам ребенок не имеет юридической возможности сделать это. Как правило, за несовершеннолетнего ребенка любые документы подписывают родители. Но в данной ситуации один из родителей является дарителем. Может ли он подписать договор и за себя и своего ребенка? Как уже можете догадаться – нет. Если мать распишется и за дарителя, и за представителя одариваемого, в таком случае сделка однозначно будет признана ничтожной. В таком случае за ребенка в договоре дарения необходимо расписаться отцу. Органы опеки внимательно проверят данное обстоятельство. А еще органы опеки и попечительства вправе посчитать, что подобный договор ущемляет интересы остальных детей, если они имеются. Ведь передача части недвижимости конкретному ребенку затрагивает интересы остальных детей, проживающих на территории данной недвижимости.
Каким-то образом обойти органы опеки не получится. Росреестр откажет в регистрации сделки, сославшись на отсутствие в документах соответствующего разрешения с их стороны. Возможно, что и сами органы опеки не восторге от этого, но они обязаны проверять законность всех подобных сделок и разбираться во множестве нюансов каждого такого договора. Во всех случаях их цель одна — выяснить, действительно ли сделка соответствует интересам несовершеннолетнего гражданина, можно ли считать сделку выгодной для нее и не будет ли она при этом ущемлять права остальных детей в данной семье. Проблема заключается в том, что полномочия этих органов четко не определены в законодательстве. Иногда, выполняя свои обязанности, чиновники перегибают палку и занимаются волокитой или предъявляют чрезмерные требования исходя их своего сугубо личного представления о достаточных и допустимых доказательствах и обоснованиях. Иногда же они просто предпочитают перестраховаться на «всякий случай», не заботясь о том, насколько реально в разумные сроки выполнить такие требования и в какие расходы это все выльется. Тогда у родителей появляется возможность обратиться в суд, где может выясниться, что ненормативный акт органов местного самоуправления, в чём-то нарушает права, а еще определяемые законодательством интересы граждан, или в каких-то пунктах не соответствует закону, а может быть и противоречит иным правовым актам. В таких случаях судья признает постановление органа опеки недействительным.
Таким образом, придется признать, что увы, но органы опеки и попечительства могут вмешиваться даже в распоряжение родителями своим имуществом. И в некоторых житейских ситуациях, осуществляя своих благих намерений в отношении своего несовершеннолетнего ребенка, родителю придется прибегать к помощи юриста, чтобы под бременем всех проблем не отказаться от задуманного, свести к минимуму бюрократические проволочки, защитит свои права и добиться желаемого результата.
Юрист, специалист по семейным отношениям
