Наш клиент К. ведет спор в суде по поводу неоплаченной аренды. Он сдал в наём квартиру, заключил договор, оформил акт о передаче квартиры в наём, но наниматель не оплатил значительный период пользования квартирой.

К нам клиент обратился в праздничные дни с тем, чтобы мы в короткие сроки дали ему письменную консультацию относительно перспектив его позиции в суде.

Для экспертизы клиент прислал договора, акт, соглашение о расторжении и отзыв нанимателя на исковое заявление.

Клиенту необходимо получить консультационное заключение для защиты своей позиции в суде с разъяснениями по следующим вопросам:

на основании чего договор считается заключенным и пролонгированным;
какие последствия несет неверное указание номера квартиры в «Акте приемки квартиры, список мебели и оборудования от 30.04.2016;
необходимо ли регистрировать договор в Росреестре и ИФНС, и каковы последствия, если это не сделано;
при подписании акта использовался старый паспорт наймодателя, какие юридические последствия это несет;
обязан ли наймодатель уведомлять нанимателя о возникающей задолженности по договору.

В течение 3-х часов клиент получил следующее заключение:

На основании чего Договор считается заключенным и пролонгированным?

В соответствии с нормами ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Согласно нормами ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора:

Договор заключен в письменной форме, но его срок действия до 28.02.2013. Автоматической пролонгации Договор не предусматривает. Следовательно, было необходимо заключить либо дополнительное соглашение к Договору с указанием нового срока, либо заключать новый договор. Оба документа необходимо было оформлять в письменной форме;
Между наймодателем и нанимателем достигнуто соглашение о предмете, сроках, стоимости, порядке расчетов и иных взаимных обязательствах т.е. обо всех существенных условиях Договора. Однако, сложившаяся ситуация предполагает, что Договор действовал. Согласно нормам ст.ст. 425 и 438 ГК РФ, а также норм п. 58 Постановления от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» Пленума Верховного Суда РФ №6 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ №8 при разрешении преддоговорных споров, а также споров, связанных с исполнением обязательств, необходимо иметь в виду, что акцептом, наряду с ответом о полном и безоговорочном принятии условий оферты, признается совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (в том числе уплата соответствующей суммы), если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.
Следует учитывать, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом ГК РФ не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту, приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и в установленный для ее акцепта срок. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения:
оферта наймодателя – это условия договора, акцептом нанимателя является проживание в квартире, оплата стоимости в соответствии с Договором и в срок, установленный Договором.

Согласно нормам ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, а так же согласно нормам ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности:

наниматель не праве требовать признания Договора незаключенным т.к. подтвердил действие Договора;
наниматель не вправе требовать признания Договора незаключенным т.к. наймодатель фактически осуществил, а наниматель фактически принял услуги.

Согласно нормам абзаца 10 пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 ˮОбзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоровˮ фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует считать в соответствии с пунктом 3 статьи 438 ГК РФ как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы). Поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные:

наниматель – потребитель услуг, наймодатель – исполнитель;
наймодатель предоставил, а наниматель принял оказанные услуги;
исполнение услуги наймодателем подтверждается Актом, частичной оплатой, фактическим проживанием нанимателя.

Какие последствия несет неверное указание номера квартиры в Акте?

Согласно Договору и Свидетельству о государственной регистрации права собственности Клиент имел право принять только ту квартиру, которую и передавал по Договору. Суд должен квалифицировать это как техническую ошибку.

Необходимо ли регистрировать Договор в Росреестре и ИФНС, и каковы последствия, если это не сделано. Является ли период с 01.03.2012 — 28.02.2013 календарным годом?

Срок действия договора найма квартиры, определенный с 01.03.2012 года до 28.02.2013 года, считается равным одному году. В соответствии с нормами п. 2 ст. 674 ГК РФ такой договор подлежит обязательной государственной регистрации. Данный Договор регистрируется в Росреестре, но не в ИФНС.

В соответствии с п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Соответственно, при заключении договора найма стороны вправе самостоятельно определять сроки, на которые заключается такой договор. Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В рассматриваемом случае срок действия договора определен путем указания на конкретные даты — 01.03.2012 года до 28.02.2013 Последним днем найма при этом будет являться 28.02.2013 года.

Согласно нормам п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, срок действия договора аренды здания (сооружения) (наш случай – найм, но можно провести аналогию), заключенного с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п.2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Договор, заключенный сроком ровно на один год, подлежит государственной регистрации. В данном случае договор найма заключен на один год, в связи с чем подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В том случае, если такой договор не был зарегистрирован, то формально в силу положений ГК РФ договор найма, подлежащий государственной регистрации, но не зарегистрированный в установленном порядке, должен считаться незаключенным и не порождающим правовых последствий, предусмотренных ГК РФ для этого вида договора. Однако, как разъяснено в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды(наш случай – найм, но можно провести аналогию), подлежащего государственной регистрации (то есть подписали соответствующий договор), объект аренды (в нашем случае – найма) передан пользователю и принят им без замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то считается, что такое соглашение и в отсутствие его государственной регистрации связывает стороны обязательством, которое подлежит исполнению в соответствии с его условиями.

При подписании Акта использовался старый паспорт Клиента, какие юридические последствия это несет?

Использование недействующего паспорта недопустимо в РФ, также это не предполагается при заключении сделок, но данный факт также можно квалифицировать как техническую ошибку сторон т.к. наниматель не сомневается в идентификации противоположной стороны – наймодателя. Наймодателем данный факт не оспаривается.

Обязан ли Клиент уведомлять нанимателя о возникающей задолженности по Договору.

Обязанность по уведомлению о возникшей задолженности не предусмотрена ГК РФ, а именно главой 35 ГК «Наем жилого помещения». Обязанность по уведомлению о возникшей задолженности не предусмотрена также Договором.

наймодатель не должен уведомлять о возникающей задолженности.

Бабасинян Капрел,

юрист 3 категории, специалист по судебной защите

группы Объединённые Юристы.