Очень часто к нам обращаются клиенты со срочными заказами, очень срочными. Когда им нужно выполнить поручение в течение дня, вечера, а иногда и часа. Так произошло и вчера — 08.03.2017. Наш клиент является продавцом в сделке купли-продажи недвижимости, которая находится в залоге у банка, сделка была запланирована н следующий день, нам было необходимо срочно включиться в работу и оценить все возможные риски. Клиент к нам обратился с потребность провести экспертизу трех документов:
- предварительный договор купли-продажи квартиры;
- договор купли-продажи квартиры;
- договор целевого займа в качестве заемщика.
Риелтором покупателя была выбрана сложнейшая невыгодная для нашего Клиента схема. Анализ документов выявил следующие недостатки.
Договор целевого займа (далее – Заём).
1.1.В соответствии с нормами § 1 главы 42 ГК РФ по договору займа займодавец передает в собственность заемщику деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме.
1.1.1.Заем является целевым – для частичного погашения кредита, нормы статьи 814 ГК предусматривают выдачу целевого займа;
1.1.2.Заем является беспроцентным — нормы ст. 809 ГК предусматривают выдачу беспроцентного займа;
1.1.3.согласно п. 3 Заём предусматривает осуществление займодавцем контроля за целевым использованием, что не противоречит нормам ст. 814 ГК, однако Заём не предусматривает форму контроля (отчет заемщика, выезд займодавца и т.п.). Следует ограничить формы контроля;
1.1.4.согласно п. 4 Займа сам Заём должен сопровождаться распиской в получении денежных средств. Заемщику следует правильно и в соответствии с нормами закона оформить данную расписку, либо включить в Заем информацию о том, что денежные средства уже получены Заемщиком;
1.1.5.согласно п. 3 Займа Заемщик обязан предоставить Займодавцу документ, подтверждающий полную оплату по кредиту. Однако Заем не предусматривает условия о форме этого документа (скан-копия, подлинник, нотариальная копия и т.п.), о способе предоставления этого документа (на руки, почтой, по эл. почте и т.п.) Займодавцу Заемщиком. Заем также не предусматривает последствия для сторон Займа в случае, если Заемщику не удалось получить, либо удалось получить с незначительной просрочкой документ, подтверждающий полную оплату по кредиту по вине кредитной организации. Заемщику следует внести правки в Заем относительно этих условий;
1.1.6.исчисление сроков в Займе – календарные дни, что является неправильным т.к. исполнение обязанности Заемщика зависит от кредитной организации, которая работает в рабочие (банковские) дни. Следует внести правки в Заем относительно этих условий;
1.1.7.п. 7 Займа содержит штрафные санкции при нарушении Заемщиком условий ч. 1 п. 5 и ч. 2 п. 5 Займа, однако п. 5 Займа не содержит таких частей, там есть абзацы, но не части. Необходимо внести правки в п. 5 Займа и предусмотреть там части или подпункты, которые должны быть пронумерованы.
1.1.8.п. 11 Займа предусматривает нотариальное удостоверение Займа, что не является обязательным требованием по закону. Простая письменная форма имеет такую же юридическую силу, как и нотариальная. Согласно условиям Займа, расходы по удостоверению Займа несет Заемщик, то это дополнительные расходы Заемщика;
1.1.9.нормы Займа не предусматривают ситуацию, когда Займодавец может уклоняться от принятия суммы займа (с целью получения неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, с целью расторжения договора и т.п.). В Займе следует указать реквизиты счета Займодавца, по которому Заемщик сможет погасить задолженность в случае, если Займодавец не выйдет на связь и не изъявит желание получить сумму займа.
Предварительный договор купли-продажи (далее – Предварительный Договор).
1.2.В соответствии с законодательством РФ заключение Предварительного Договора не является обязательным условием для заключения основного договора купли-продажи, но его заключение и не противоречит законодательству РФ. Основные условия Предварительного Договора – зафиксировать обязательства сторон по заключению договора купли-продажи квартиры. Анализ Предварительного Договора показал, что к нему также применяются условия § 7 главы 23 ГК РФ – задаток.
1.3.Клиенту следует обратить внимание на срок, указанный в п. 1.4. Предварительного Договора, согласно которому Клиент обязуется полностью оплатить кредит по кредитному договору в срок до 10.03.2017. Исполнение этого обязательства зависит от Займодавца, который должен выдать сумму займа, и от кредитной организации, которая сможет принять оплату. Необходимо в Предварительном Договоре предусмотреть условия, согласно которым этот срок продлевается в случае, если Займодавец или кредитная организация не исполнит свои обязательства;
1.4.Клиенту следует обратить внимание на юридическую природу денежной суммы в размере 5 199 000 рублей. Данная сумма является задатком. Если Предварительный Договор будет не исполнен Клиентом, то Клиент обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка и убытки. Это означает, что в случае если Клиент не заключит основной договор купли-продажи (просто передумает, найдет другого покупателя, не успеет заключить в срок и т.п.), то на Клиента распространяется условия по задатку – он должен будет оплатить Покупателю двойную сумму задатка. Следует ограничить сумму ответственности Клиента;
1.5.исчисление сроков в Предварительном Договоре – календарные дни, что является неправильным т.к. исполнение обязанности Клиент зависит от кредитной организации, Росреестра, которые работают в рабочие (банковские) дни. Следует внести правки в Предварительный Договор относительно этих условий;
1.6.нормы Предварительного Договора предусматривают его нотариальное удостоверение, что не является обязательным требованием по закону. Простая письменная форма имеет такую же юридическую силу, как и нотариальная. Более того, п. 6.1 Предварительного Договора предусматривает обязательство сторон по обязательному нотариальному удостоверению в случае его расторжения, изменения и дополнения. Согласно условиям Предварительного Договора, расходы по нотариальному удостоверению Предварительного Договора несет Покупатель, однако не указано кто несет такие расходы в случае расторжения, изменения или дополнения. Такие расходы следует также отнести на счет Покупателя. Следует включить данные изменения в Предварительный Договор;
1.7.согласно п. 6.3. Предварительного Договора Клиент гарантирует, что в отношении его супруга не возбуждено дел о банкротстве. Это условие следует исключить т.к. даже если в отношении супруга Клиента возбуждено дело о банкротстве, то это не играет никакой роли т.к. квартира является личной собственностью Клиента, что подтверждается брачным договором.
Договор купли-продажи (далее – Договор).
1.8.Согласно п. 6 Договора Покупатель уже выплатил Клиенту сумму в размере 6 000 000 рублей. Однако не указано из чего состоит данная сумма: 5 199 000 рублей — задаток и 800 000 рублей – целевой заем (который подлежит возврату). Фактически, Покупатель выплатил Клиенту в счет стоимости квартиру только сумму в размере 5 199 000 рублей, 800 000 рублей – это целевой заем, а не оплата стоимости квартиры. Следует внести правки в Договор.
1.9.Согласно п. 7 Договора полное или частичное неисполнение обязательств Клиентом, предусмотренные п. 5 Договора является существенным нарушением Договора. Однако п. 5 не содержит никак обязательств Клиента. Необходимо устранить данное противоречие.
1.10.Согласно п. 8 Договора в квартире зарегистрирован Клиент и он обязуется сняться с регистрационного учета в течение 7 календарных дней. Данное условие противоречит п. 1.5. Предварительного Договора, согласно которому в квартире зарегистрирован не только Клиент. Следует устранить данные противоречия.
1.11.Согласно п. 14 Клиент подтверждает, что является ответчиком в суде как физическое лицо. Если Клиент не уверен в этом абсолютно, то следует исключить данное условие т.к. оно может быть в дальнейшем условием для оспаривания сделки. Клиенту может быть неизвестно о судебных разбирательствах, где он является ответчиком.
При заключении договоров Клиенту необходимо согласовать с Покупателем изменение вышеперечисленных условий в соответствии с правовой рекомендацией. По итогам нашего консультационного заключению Клиент принял следующие абсолютно верные решения:
перенести дату сделки на более позднее число с целью внесения правок в договоры;
обратиться за сопровождением сделки с недвижимостью к нам.
https://www.ulc.ru/juridicheskoe-soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostju-v-Moskve-i-Moskovskoj-oblasti-juristami-po-nedvizhimosti/
Бабасинян Капрел,
юрист 3 категории, специалист по судебной защите
группы Объединённые Юристы.